Признаки проблемной квартиры
Приобретение квартиры важное событие в жизни каждого человека и количество таких покупок ежегодно только возрастает. Однако в судах не уменьшается и количество тяжб о расторжении сделок по купле и продаже недвижимости. Всё это является не только следствием злонамеренных действий мошенников и аферистов, но также повсеместной юридической неграмотности, незнания населением простейших законов.
Неправильно оформив документы, не зная настоящих владельцев и совладельцев квартир, можно потерять большие деньги и получить множество проблем. Чтобы этого избежать, следует руководствоваться простыми правилами, придерживаясь которых можно свести к минимуму риски при покупке недвижимости.
Проблемные квартиры
Проблемная недвижимость, которую покупать не стоит или покупать можно, но соблюдая при этом меры предосторожности, бывает следующих видов: находящаяся под залогом или под арестом, фигурирующая в судебных разбирательствах. В таких квартирах могут быть прописаны инвалиды, сироты, малолетние дети, граждане отбывающие наказание или воинскую повинность. Проблема не только и не столько в том, что в квартире прописаны такие люди, а в том, что это скрывается недобросовестными продавцами, что в будущем чревато массой финансовых и юридических издержек. Предотвратить потенциальные проблемы может сбор информации об истории квартиры.
Изучая предложения на рынке недвижимости, следует обращать особое внимание на следующее:
- Право собственности. Кому принадлежит квартира, кто её владелец, совладелец и наследник. Самые серьезные проблемы возникают с детьми, когда они достигают совершеннолетия и в суде предъявляют претензии на свою долю собственности. Как правило, суд становится на их сторону, если документы были оформлены без учета прав детей.
- Квартиры унаследованные. Часто возникает ситуация, когда неожиданно появляется наследник, который не знал о смерти родственника и о своих правах на квартиру или её часть. Суд займет сторону объявившегося наследника, если он докажет, что не знал о смерти наследодателя. Покупателю может помочь только нотариально заверенная расписка от продавца, что он возьмет на себя решение вопросов в случае появления нового претендента на квартиру из наследников.
- Квартира, продаваемая по доверенности. Проблема в том, что в любой момент доверенность может быть отозвана, а покупатель не будет об этом знать. Затем продажа может быть признана недействительной и станет трудно вернуть деньги. До покупки такой квартиры нужно обязательно встретиться с её владельцем и узнать о причинах выдачи доверенности, кроме того он должен подтвердить свою подпись под документом и само желание продажи. Нередко после таких простых условий посредник навсегда пропадает из поля зрения. Не стоит пренебрегать и проверкой прав самого собственника, держа в памяти, что суд всегда будет на стороне жертвы, которая может оказаться инвалидом, пенсионером или сиротой.
- Квартира, приобретенная в браке. Необходимо согласие на продажу обоих супругов, поскольку это совместная собственность и вполне возможно, что купля-продажа потом будет оспорена. Нередко сам продавец вызывает подозрение. В этом случае нужно требовать от него справку от нарколога и психиатра. Невменяемость может послужить причиной расторжения сделки и возврата квартиры прежнему владельцу.
Главное правило при работе на рынке недвижимости: все вопросы решаются не на основании устной договоренности, «честного слова» и клятв продавца, совладельца или посредника, а исключительно с помощью оформления документов. Необходимо пользоваться для ознакомления только оригиналами документов и делать с них ксерокопии.
При выборе квартиры должны настораживать следующие моменты:
Дом, где расположена квартира, находится в аварийном состоянии. Плюсом такого жилья является то, что когда-нибудь их владельцы получат новое бесплатно или с минимальной доплатой, в новом районе. Но, во-первых, потом можно долго ждать своей очереди на переселение из аварийного дома. А во-вторых, и это главное, если на момент продажи дом стоит в планах на переселение из аварийного жилья, то покупатель вторичного жилья может не получить право на новую квартиру. Перед покупкой следует узнать, стоит ли этот дом в планах на переселение, в противном случае можно лишиться и старого жилья и не получить новое.
Вопросы, которые нужно поднимать при встрече с продавцом квартиры, следующие: если квартира часто продавалась, меняла владельцев, в чем была причина? Если квартира фигурировала в судах, то по какой причине и решены ли все имевшиеся тогда проблемы-тяжбы? Насторожить должна и продажа по заведомо заниженной стоимости. Такие сделки потом могут быть аннулированы, если продавец докажет, что продажу по сниженной цене ему навязали (он остро нуждался в деньгах так как болел и прочее).
Необходимые документы
Перечень документов предоставляемых продавцом может варьироваться в зависимости от типа сделки, основными из них являются:
- Право собственности на квартиру
- Технический паспорт
- Акт о приватизации
- Паспорт. Нередко даже это документ мошенники подделывают или используют, якобы ранее «утерянный»
- В документах должны быть прописаны доли не только родителей, но и детей
Обязательна проверка домовой книги: кто, где и когда проживал, когда был выписан и по какой причине. Особое внимание нужно обращать на осужденных и ушедших в армию. По возвращению из Армии или мест заключения они, возможно, будут оспаривать сделку по продаже их части квартиры.
Законность или незаконность перепланировки проверяется по плану БТИ, следует его сравнить с современным расположением и состоянием стен в квартире. Если планировки не совпадают, то это является серьезным правонарушением и в дальнейшем у нового хозяина могут быть проблемы, в том числе в виде крупных штрафов. Перепланировка должна быть оформлена предыдущим владельцем квартиры.
Как показывает практика, большинство проблемных сделок с недвижимостью происходят, когда купля-продажа идет напрямую, без привлечения риэлторов. Договор с риэлтором, в котором прописываются его обязанности и ответственность, снимает с покупателя массу проблем и дает определенную гарантию правильности оформления документов.