Перепланировка квартир
и офисов в Минске и области
БЦ АЛЬЯНС 3-я улица Щорса, д 9, ком 302. ст.метро Грушевка

Объединение квартир


Все более популярным в Минске становится такой вид перепланировки как объединение двух квартир в одну.

При объединении квартир можно сэкономить на оплате коммунальных платежей. Так как в этом случае сохраняется понятие единственного жилья.


Объединение квартир в Минске

Желание увеличить квадратные метры собственного жилья нередко толкает собственников на приобретение соседней квартиры по площадке с целью их объединения. Определенная новизна присуща выполнению вертикального объединения, в результате которого создается двухуровневое жилье.

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну – относится к понятию реконструкция. Такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах (квартиры расположены одна над другой) или квартиры на одном этаже, расположенные рядом друг с другом.

Желая увеличить пространство жилья, многие приобретают две или более расположенные рядом квартиры, а затем объединяют их. Данный тип реконструкции достаточно распространен в наши дни. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования.

Реконструкция направлена на изменение технических показаний (улучшение планировки здания, увеличение площади или же восстановление первоначального облика, т. е. того вида жилья, который предусматривал технический паспорт.)

Определение реконструкции дается в Нормативном документе РБ - ТКП 45-1.01-4-2005* (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС ТЕХНИЧЕСКИХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ В ОБЛАСТИ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА»: реконструкция объекта – это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и или места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них.

Способы объединения квартир

На практике существует только два способа, при помощи которых квартиры могут быть объединены в единый объект жилой недвижимости, это

Горизонтальное объединение:Объектами выступают квартиры, размещенные в пределах одного этажа.

Вертикальное объединение:Соединяются объекты, находящиеся на различных этажах.

Процесс объединения является довольно сложным. Наиболее трудоемким процессом выступает вертикальное объединение, которое проводится в редких случаях. Объединение способом вертикали предусматривает необходимость монтажа лестниц или иных конструктивных элементов, позволяющих осуществлять подъем и спуск в многоярусной квартире.

Любая реконструкция требует согласования и проектирования, а также проверки проекта госэкспертизой.

Получаемое в специализированных органах заключение не просто свидетельствует о возможности выполнения ремонтно-строительных работ, но и свидетельствует об их безопасности как для самих собственников, так и для тех лиц, которые проживают в многоквартирном доме.

Потребность в получении разрешительных документов нередко становится причиной проведения реконструкции без прохождения процедуры согласования, но это лишь усугубляет ситуацию

В тех случаях, когда факт несогласованной реконструкции все-таки раскроется, у собственника может возникнуть ряд негативных последствий, которые выразятся в назначении штрафа, а также во вменении обязанности по возврату квартир в первоначальный вид.

Это очень важно, так как квартиры с незаконной реконструкцией при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.

Условия и порядок реконструкции двух квартир в одну

С целью принятия требуемого решения, владелец жилья должен предоставить ряд документов, среди которых:

  • заявление;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (или, нотариально заверенная целевая доверенность Заказчика представителю проектной организации);
  • документы, выступающие подтверждением наличия прав собственности на ту квартиру, которая требует реконструкции (свидетельство о государственной регистрации);
  • техпаспорт, предоставляемый со стороны БТИ;
  • проект, специализированной компанией, имеющей аттестаты соответствия Министерства Архитектуры и строительства РБ;
  • согласия, полученные от иных собственников (если таковые имеются), владеющих жильем, в котором предполагается проведение реконструкции;
  • согласие, предоставленное органами, охраняющими культурное и архитектурное наследие, в случае, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.

Существуют определенные условия, которые должны соблюдаться при изменении конструктивных элементов жилья:

  • Несущая стена не может полностью сносится. Даже при наличии соответствующего уровня прочности, собственник может рассчитывать лишь на получение разрешения об устройстве проема в такой стене, с обязательным осуществлением мер, направляемых на укрепление конструкции металлом.
  • Ненесущие стены, соединяющие отдельные квартиры, могут быть демонтированы.
  • Проем в перекрытиях согласовать практически невозможно. Положительные решения, как правило, принимаются в отношении квартир, размещенных в монолитных строениях, домах панельного и блочного типа или имеющих деревянные перекрытия.

А так же, не допускается проведения реконструкции помещений, которые могут стать причиной разрушения конструкций многоквартирных домов, уменьшения их прочности, ухудшения фасада и тех условий, которые установлены законодателем для проживания.

Собственнику потребуется согласие иных владельцев жилья в многоквартирном доме, в том случае, если реконструкция будет затрагивать имущество дома, находящееся в общем владении.

Наиболее важным документом, позволяющим сделать реконструкцию законно, является ее проект, с привлеченной заказчиком компанией, специализирующейся на выполнении таких документов.

Объединение квартир по горизонтали

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия. Это связано с соблюдением безопасности, потому что снос несущих стен может стать причиной аварийной ситуации.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см «в чистоте» и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см — это наименее возможный размер двери между квартирами. 

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу, но разработка документации необходима, поскольку затрагиваются межквартирные стены. Для этого необходим проект и Техническое заключение (ТЗ), вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет.

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стеновых панелях.

Если вы прорежете проем в плитах наугад (размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных конструкторских инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Чтобы все было по правилам, вам нужно обязательно обратиться в проектную организацию за заключением о возможности реконструкции, а также для создания проекта реконструкции. А Затем обратиться в специализированную строительную организацию, которая на основании Аттестатов Соответствия имеет право выполнять работы по монтажу стальных конструкций. Проем в перекрытии обязательно укрепляется металлической рамой и временными , на момент монтажа подпорками (домкратами).

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (ТКП 45-2.02-315-2018).

Так, для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,7 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,75 к высоте потолка.

Такая лестница может быть либо одномаршевой, либо винтовой, либо с забежными ступенями (допускается не более 18 подъемов). Причем высота (от 0,13- 0,19м) и глубина ступеней (в узкой части криволинейных лестниц - не менее 0,12м) должна быть одинаковой.

В нормативном документе ТКП 45-3.02-324-2018 «Жилые здания» говорится, что «размещать жилую комнату над или под кухней, оборудованной газовой плитой, допускается в одноквартирных и блокированных жилых домах, а также на последнем этаже (в мансарде) многоквартирных жилых домов с многоуровневыми квартирами, если кухня и жилая комната входят в состав одной квартиры», п. 4.8.

Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет над жилыми комнатами запрещено, однако частичное размещение одного из помещений санитарного узла (не более 25% его площади) над жилой комнатой разрешается, если выполнены мероприятия по повышению гидро- и звукоизоляции конструкции пола этого санитарного узла.

При этом в ТКП 45-3.02-324-2018 «Жилые здания» допускается «размещение санитарного узла над кухней допускается в многоуровневых квартирах в случае, когда санитарный узел и кухня входят в состав одной квартиры», п.4.9.

Объединение двух смежных квартир

Основания для отказа в разрешении реконструкции:

  • представление застройщиком документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
  • запрещение реконструкции в соответствии с законодательством;
  • возникновение угрозы обрушения конструкций многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек в результате реконструкции.

Какой бы красивой и удобной не была купленная квартира, всегда хочется чуть сильнее подстроить её «под себя». Но только косметический ремонт можно сделать без оглядки на закон, все остальные изменения должны быть согласованы с контролирующими (заинтересованными) органами.

Компания ООО «ПЕРЕПЛАНИРОВКИ» имеет большой опыт по проектированию, согласованию и производству строительно-монтажных работ по реконструкции (объединению) двух и более квартир в одну. Наш опыт и знания подтверждены Аттестатами Соответствия МАиСТ РБ в качестве Главного Пректировщика и Главного Подрядчика.

Если у вас остались вопросы, закажите обратный звонок, и мы перезвоним Вам сами

ООО «ПЕРЕПЛАНИРОВКИ»